Es fácil asustarse con titulares que hablan de caídas de precios. Pero la realidad, mirada con datos, es otra: aunque en algunas zonas los precios han registrado pequeñas bajadas este año, a nivel nacional las viviendas no están perdiendo valor. La mayor parte del país sigue viendo precios en ascenso, y entender esa diferencia entre la noticia sensacionalista y los datos ayuda a tomar decisiones con más calma.

Las cifras del Federal Housing Finance Agency (FHFA) y de la National Association of Realtors (NAR) muestran un panorama más matizado: la mayoría de los estados presenta alzas año contra año, la variación negativa se concentra en pocos territorios y, aun allí, los descensos son leves. Además, el análisis de Zillow refuerza la idea de que la gran mayoría de propietarios sigue teniendo ganancia acumulada frente al precio de compra.

Los datos de la FHFA dejan claro que la mayor parte del país registra crecimiento de precios interanual. En el total nacional, la NAR reporta un aumento promedio del 2.1% respecto al año anterior. Esa cifra confirma que, aunque se hable mucho de caídas, el movimiento predominante es de moderado crecimiento.

Al mismo tiempo hay áreas concretas con ligeros descensos. Esos descensos regionales suelen ubicarse entre -0.1% y aproximadamente -2%, según el análisis. Esa magnitud muestra que las caídas son pequeñas y localizadas, no una tendencia generalizada a nivel país.

Esas correcciones locales responden, en gran medida, a un fenómeno previsble: en algunos mercados los precios subieron mucho y muy rápido durante la pandemia, por lo que una moderación posterior era esperable. En esos casos lo que ocurre no es un colapso, sino una normalización después de picos excepcionales.

Además, la escala de las bajadas (-0.1% a -2%) es lo suficientemente pequeña como para que, en la mayoría de los casos, sea absorbida por las ganancias acumuladas en años previos. En otras palabras: un ajuste ligero tras un periodo de subida intensa es distinto a una caída sostenida y generalizada. Por eso los titulares que apuntan a “colapsos” suelen exagerar el alcance real de la situación.

Si hace falta algo más tranquilizador: Zillow muestra que solo alrededor del 4% de las viviendas valen menos que lo que pagó su dueño originalmente —es decir, la vasta mayoría (96%) sigue por encima del precio de compra. Y si se mira el comportamiento en plazos más amplios, la ganancia es notable: a nivel nacional los precios han subido casi 49% en los últimos cinco años.

Eso explica por qué pequeñas correcciones locales no erosionan, en la mayoría de los casos, el patrimonio acumulado por los propietarios: la apreciación de años anteriores creó un colchón amplio que hace que una baja del -0.1% o -2% sea fácilmente absorbible.

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En resumen

No todas las noticias son iguales: aunque ciertos mercados locales registren leves descensos, la mayor parte del país sigue viendo precios en alza y la caída observada en algunos lugares suele ser una normalización tras subidas muy rápidas. Además, la gran mayoría de propietarios continúa con plusvalía respecto al precio de compra (solo ~4% estaría en otra situación).

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