Si te da la sensación de que ves carteles de obra nueva por todas partes, no vas mal encaminado: los constructores han estado activos. Y eso hace que a algunos les surja la duda: ¿estamos sobreconstruyendo como justo antes del colapso inmobiliario de 2008?

No importa lo que oigas en las noticias, no hay motivo para alarmarse. Los datos muestran que los constructores no están acelerando a toda velocidad; en realidad, están empezando a frenar.

Los permisos de construcción (las solicitudes para comenzar a edificar nuevas viviendas) son uno de los indicadores tempranos más fiables sobre lo que viene en la construcción. Y ahora mismo, los permisos tienden a bajar, no a subir. Por eso esto importa tanto.

En los años previos a la crisis de 2008, los constructores incrementaron mucho la producción de casas unifamiliares (la flecha roja en el gráfico abajo). Desgraciadamente, construyeron muchas más viviendas de las que el mercado necesitaba. Ese exceso de oferta condujo a la caída de los precios de las viviendas —eso es lo que mucha gente recuerda y teme que vuelva a ocurrir.

Pero aunque la construcción se recuperó desde alrededor de 2012, no vamos a repetir los mismos errores. Los datos más recientes muestran que en este momento los constructores están iniciando la construcción de menos casas.

Básicamente, los constructores están observando y reaccionando a las condiciones económicas y a la demanda de los compradores en tiempo real. Están pisando el freno en sus planes para evitar quedarse con demasiado inventario sin vender. Como dice Ali Wolf, economista jefe en Zonda:

“...los constructores todavía están trabajando para digerir su inventario acumulado, pero son más cautelosos a la hora de comenzar nuevos proyectos.”

Esto contrasta mucho con lo que ocurrió antes de la crisis: entonces la confianza llevó a niveles récord de construcción justo cuando la demanda ya estaba cayendo. Hoy los constructores no están sobraconfiados; escuchan el mercado y se ajustan antes de que las cosas se descompensen.

La foto regional cuenta la misma historia

Aunque la oferta varía mucho según la zona, si ampliamos la mirada y observamos los datos regionales el patrón se mantiene casi en todas partes. La NAHB (Asociación Nacional de Constructores de Vivienda) reporta que los permisos para viviendas unifamiliares han caído en casi todas las regiones del país, y solo una muestra un ligero repunte que, de todas formas, es prácticamente plano.

Antes del desplome, los constructores siguieron construyendo mucho tiempo después de que la demanda hubiera desaparecido. Esta vez, en cambio, están reduciendo la actividad con anticipación, y eso es positivo.

El mercado sí necesita más viviendas tras años de construir menos de lo necesario, pero los constructores están procurando no sobrecorregir. Van tomando decisiones conscientes sobre cuántas viviendas iniciar ahora.

Así que sí: puedes ver más casas nuevas a la venta hoy, pero eso no significa que haya un exceso de oferta a nivel nacional. Significa que los compradores por fin tienen más opciones y que los constructores ajustan el ritmo para mantener el equilibrio. No van a inundar el mercado, y eso es bueno para la vivienda en general.

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En resumen

Ver más viviendas nuevas a la venta no equivale a que los constructores estén sobrepasándose. Dado que los permisos de construcción han disminuido durante ocho meses seguidos, está claro que esto no es un boom descontrolado, sino una recuperación medida.

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